Quando si investe in immobili commerciali, non c’è dubbio che la posizione di una proprietà sia uno degli elementi più importanti per il suo successo. Ma determinare in quale/i mercato/i investire è più complesso di quanto sembri. Ci sono una miriade di dati da considerare, uno dei quali è il “sottomercato” della proprietà.
In questo articolo descriveremo cos’è un sottomercato, perché sono importanti, le caratteristiche di un buon sottomercato e come la posizione all’interno di un sottomercato specifico contribuisce al successo di un investimento immobiliare commerciale. Alla fine, i lettori avranno le informazioni necessarie per identificare un buon sottomercato come parte delprocesso di due diligence pre-investimento.
Noi di First National Realty Partners investiamo un'enorme quantità di tempo e risorse nell'analisi del mercato, del sottomercato e dell'ubicazione di una proprietà per garantire di massimizzare le possibilità di un rendimento positivo per i nostri investitori. Se sei un investitore accreditato e desideri saperne di più sulle nostre attuali opportunità di investimento immobiliare commerciale,clicca qui.
Comprendere il mercato, il sottomercato e la posizione
Ci sono tre elementi utilizzati per descrivere l’impronta geografica di una proprietà commerciale: mercato, sottomercato e posizione.
Mercato
Una proprietà commercialemercatoè una vasta area strettamente correlata alla città in cui si trova una proprietà. Nello specifico, i mercati immobiliari commerciali sono generalmente identificati da un’area statistica metropolitana o “MSA”. Le MSA hanno confini molto specifici e lo sonomonitorato da vicino dall’ufficio censimento statunitense.
Sottomercato
Un sottomercato è una parte più piccola di uno più grandemercato immobiliare.Un mercato tipico ha molti sottomercati diversi. I sottomercati sono spesso identificati come quartieri o periferie all'interno della MSA più ampia.
Posizione
UNubicazione della proprietà commerciale si riferisce al luogo esatto in cui si trova. La posizione è solitamente descritta dall’indirizzo della struttura.
Pertanto, quando si afferma che l’ubicazione di un immobile è una parte importante del successo dell’investimento, l’implicazione è che questi tre elementi (mercato, sottomercato e ubicazione) devono lavorare insieme per un investimento di successo. Ad esempio, una proprietà potrebbe essere situata in un mercato e sottomercato immobiliare di alto livello, ma se la posizione specifica è scarsa, potrebbe sottoperformare.
Esempio di sottomercato nel settore immobiliare
Per illustrare come mercato, sottomercato e ubicazione lavorano insieme negli immobili commerciali, è utile un esempio. Supponiamo di aver trovato un Publixcentro commerciale ancorato al negozio di alimentaricon sede a Orlando, Florida, e volevamo eseguire una due diligence sul sottomercato.
Passaggio 1: cercare il mercato/MSA
Per iniziare, cercheremo il filemercato/MSA. Ci sono 384 MSA monitorati negli Stati Uniti, quindi è probabile che la maggior parte delle proprietà si trovi all'interno o molto vicino a una di queste aree metropolitane. Orlando, Florida, si trova nella MSA Orlando-Kissimmee-Sanford, che è la22esimo più grande negli Stati Uniti. Secondo l’US Census Bureau, questa MSA è cresciuta del 25% tra il censimento del 2010 e quello del 2020, il che la rende una delle aree in più rapida crescita nel paese.
Passaggio 2: esamina il sottomercato immobiliare
Successivamente, esamineremo il settore immobiliaresottomercato. L'MSA Orlando-Kissimmee-Sanford è enorme; si estende per circa 50 miglia da un'estremità all'altra e ha oltre 30 sottomercati diversi (vedi diagramma sopra), ognuno dei quali ha un profilo di investimento molto diverso. Ad esempio, il sottomercato Aeroporto/Lago Nona tende fortemente verso immobili ad uso ufficio e strutture industriali/logistiche a causa della sua vicinanza a un importante aeroporto internazionale, mentre il sottomercato Winter Park/Maitland tende maggiormente verso immobili residenziali perché hanno molti quartieri carini.
Passaggio 3: guarda la posizione
Infine, l'ultima parte è laposizione, che è l'indirizzo esatto.Supponiamo che questa fosse la proprietà. Si trova al 2873 di S. Orange Avenue, il che lo colloca al confine tra i sottomercati Downtown/South Orange. Questa particolare posizione è buona, appena fuori da una strada trafficata, con una corsia di svolta dedicata e una vasta popolazione circostante.
Il mercato, il sottomercato e l'ubicazione di questa particolare proprietà sono tutti buoni, quindi aggiungono forza all'opportunità di investimento immobiliare complessiva.
Perché gli investitori devono comprendere i sottomercati
È importante che gli investitori comprendano le caratteristiche di un sottomercato immobiliare in modo da avere un quadro più chiaro del profilo rischio/rendimento di un immobile.
I sottomercati che presentano tendenze demografiche interessanti, come una crescita occupazionale positiva, una popolazione in crescita e una base finanziaria diversificata, tendono ad essere correlati all’aumento dei valori immobiliari. All’estremità opposta dello spettro, i sottomercati immobiliari che hanno una popolazione in contrazione, una crescita occupazionale bassa o assente e sono legati a un singolo settore tendono ad essere correlati con prezzi immobiliari stagnanti o in calo.
Quando investono per conto proprio, gli individui possono cercare statistiche sui sottomercati attraverso database disponibili al pubblico comeufficio censimento,Ufficio di Statistiche sul Lavoroo registri immobiliari. Oppure possono abbonarsi a fonti a pagamento come CoStar o Real Capital Analytics, che confezionano queste informazioni in report interessanti.
Vantaggi dell’investimento in sottomercati specifici
Come ogni mercato, ogni sottomercato immobiliare commerciale ha il proprio profilo di rischio/rendimento. Pertanto, ci sono vantaggi e svantaggi nell’investire in sottomercati specifici.
C’è una ragione molto specifica per cui gli investitori dedicano una notevole quantità di tempo alla ricerca di quali sottomercati immobiliari siano i migliori. La differenza tra un sottomercato buono e uno cattivo può avere un impatto notevole sui rendimenti futuri degli investimenti. Trovare il sottomercato giusto può avere diversi vantaggi importanti:
1. Crescita
I sottomercati immobiliari forti possono registrare cifre di crescita superiori alla media rispetto alle aree circostanti. Oppure, in tempi di difficoltà economica, potrebbero diminuire più lentamente e riprendersi più velocemente.
2. Occupazione
Poiché i sottomercati forti tendono ad avere livelli più elevati di domanda di spazi, tendono anche ad avere livelli costantemente più elevati di occupazione/tassi di posti vacanti più bassi. Ciò si traduce in valutazioni più elevate e profitti futuri.
3. Domanda
Ancora una volta, poiché i sottomercati immobiliari forti tendono ad essere luoghi popolari, hanno una forte domanda di spazio. Ciò significa che può essere più semplice affittare uno spazio quando diventa disponibile, o che può essere più veloce vendere un immobile quando viene messo in vendita.
4. Servizi/Comunità
Infine, i sottomercati forti tendono ad avere servizi desiderabili. Ad esempio, i migliori sottomercati immobiliari offrono vivaci opportunità di shopping, ristorazione, intrattenimento, arte e cultura, il che è positivo per gli investitori di tutti i tipi.tipi di proprietà, ma soprattuttomultifamiliare, edifici per uffici e proprietà commerciali.
Rischi di investire in sottomercati specifici
Sebbene i vantaggi sopra indicati possano generare rendimenti più elevati, gli investitori dovrebbero anche essere consapevoli di alcuni svantaggi derivanti dall’investimento in sottomercati forti. Ci sono quattro rischi notevoli legati all’investimento in sottomercati forti:
1. Costo
I sottomercati immobiliari popolari possono essere molto più costosi di quelli meno popolari. Oppure, un altro modo di pensarci è che gli investitori devono pagare un prezzo elevato per godere dei benefici di sottomercati forti.
2. Concorrenza
Tutti i vantaggi di cui sopra si basano in primo luogo sull'idea che la proprietà può essere acquistata. Questo potrebbe non essere così facile come sembra. La concorrenza per l’acquisto delle migliori proprietà immobiliari nei sottomercati più attraenti può essere intensa. Di conseguenza, acquistarli a un prezzo sensato può essere una vera sfida.
3. Riproduci
I sottomercati forti non sono necessariamente circondati da altri sottomercati forti. Inoltre, i mercati non sono necessariamente dormienti. Se le condizioni di mercato peggiorano in un sottomercato adiacente, potrebbero estendersi al sottomercato forte e avere un impatto dannoso.
4. Tipo/i di proprietà
Alcuni sottomercati immobiliari sono fortemente concentrati su una particolare tipologia di immobile. Ad esempio, un sottomercato che ospita il quartiere centrale degli affari potrebbe essere fortemente popolato da spazi per uffici. Oppure, un sottomercato suburbano potrebbe avere una forte concentrazione di spazi industriali o strutture sanitarie. Questi “corridoi” fortemente indebitati verso un particolare tipo di asset possono avere un impatto sproporzionato durante una recessione economica. Un sottomercato ben diversificato è migliore.
Questi rischi dovrebbero essere valutati rispetto ai benefici di qualsiasi sottomercato immobiliare per determinare se il profilo di rischio/rendimento dell’investimento in esso è accettabile.
Sottomercati e investimenti di private equity
Identificare buoni sottomercati è una componente fondamentale di un investimento immobiliare commerciale di successo. Tuttavia, svolgere la necessaria ricerca immobiliare richiede competenze di alto livello nell'analisi dei dati/di mercato, strumenti software e la capacità di identificare e interpretare le tendenze nei dati. Questo è un lavoro noioso e dispendioso in termini di tempo e richiede un insieme di competenze molto specifiche per essere completato. Molti investitori individuali non hanno il tempo di completare questo compito da soli.
Per questo motivo, può essere vantaggioso per i singoli investitori collaborare con una società di private equity per investire in asset immobiliari commerciali. Quando lo fanno, l’investitore può contare sui professionisti immobiliari dell’azienda per eseguire analisi di mercato/sottomercato/localizzazione pertinenti nel tentativo di trovare le proprietà più adatte per l’investimento. Con una motivazione quantitativa alle spalle, le probabilità di un rendimento redditizio potrebbero essere leggermente aumentate.
Riepilogo e conclusione
- Un sottomercato immobiliare è una piccola componente di un mercato più ampio.
- I mercati sono spesso indicati con la loro area statistica metropolitana (MSA), che è una grande area urbana come Atlanta, Dallas, Los Angeles o Washington DC.
- I confini del sottomercato immobiliare possono essere un po’ confusi, ma spesso si tratta di aree ben note all’interno del mercato. Ad esempio, Buckhead è un sottomercato ben noto dell'Atlanta MSA.
- È importante che gli investitori comprendano i sottomercati immobiliari e il loro profilo di investimento, in modo da poter massimizzare le possibilità di un investimento redditizio.
- I vantaggi di investire in un sottomercato forte includono crescita, domanda, liquidità, occupazione e servizi piacevoli.
- I rischi legati all’investimento in un sottomercato forte includono costi, concorrenza, tipologie immobiliari concentrate e potenziali ricadute negative da sottomercati adiacenti.
- L’identificazione di sottomercati forti richiede capacità di analisi dei dati, molto tempo e la capacità di interpretare le tendenze. I singoli investitori potrebbero non avere il tempo per svolgere questo lavoro, quindi può essere utile per loro collaborare con una società di private equity che possa svolgere questo lavoro per loro conto.
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